Etno-kompleks u Srbiji može da košta manje od prosečnog stana u Beogradu, ali za razliku od nekretnine u gradu, kupac za svoj novac ne dobija samo kuću i plac, već i potencijalni ugostiteljski posao. Upravo zato tržište seoskih domaćinstava, salaša i etno-kompleksa poslednjih godina privlači različite profile kupaca - od ljudi iz dijaspore i gradskih parova, do malih investitora i ugostitelja koji žele da deo poslovanja presele u prirodu.
Ponuda je veoma šarolika. Na tržištu se mogu naći objekti za oko 180.000 evra, ali i već formirani ugostiteljski kompleksi čija cena ide do nekoliko stotina hiljada evra, pa čak i do milionskih iznosa. U pojedinim slučajevima za cenu etno-kompleksa kupac dobija zemljište, više objekata, bazen, restoran i smeštajne jedinice, dok je u drugim potrebno dodatno ulaganje kako bi imanje uopšte moglo da počne da donosi prihod.
Prema podacima i procenama učesnika na tržištu, u Srbiji je registrovano oko 1.600 seoskih turističkih domaćinstava, što se i dalje smatra relativno malom bazom u odnosu na potencijal zemlje i iskustva pojedinih evropskih država. Istovremeno, rast interesovanja za kraće odmore u prirodi i autentičniji smeštaj otvara prostor za nove investicije u ovaj segment turizma.
Od 180.000 evra do milionskih iznosa
Koliko se danas plaća seosko turističko imanje zavisi od niza faktora. Na portalu 4zida su objavljeni oglasi u kojima se mogu pronaći etno-kompleksi u okolini Aleksandrovca za oko 180.000 evra, dok se u drugim delovima zemlje traži 700.000 evra za već formiran kompleks. Na Zlatiboru je u ponudi krčma sa šest smeštajnih jedinica za oko 950.000 evra, dok se u Turiji etno-kompleks sa dva restorana, apartmanima i bazenom nudi za oko 750.000 evra.
U okolini Šapca jedan kompleks ponuđen je za oko 700.000 evra, dok se uz auto-put Beograd-Zagreb prodaje salaš sa šest montažnih kućica od po 25 kvadrata i dve veće zidane kuće.
Takvi iznosi, međutim, ne znače da kupac plaća samo nekretninu.
Iz agencije "Real House" navode da se kod etno-kuća, apartmana i restorana koji već rade zapravo prodaje posao, a ne samo nepokretnost. Zbog toga je krug potencijalnih kupaca uži, dok vlasnicima nije jednostavno da odrede realnu tržišnu cenu, jer u nju često uračunavaju godine rada, ulaganja i ličnu vezanost za imanje.
Orijentaciono, u Vojvodini se mogu naći kuće kojima je potreban ozbiljan remont već od oko 20.000 evra. Solidno seosko domaćinstvo spremno za prihvat gostiju kreće se, prema procenama agenata, od 120.000 do 250.000 evra, dok etno-kompleksi sa bazenom uglavnom počinju od oko 300.000 evra.
To znači da ulazna cena može izgledati veoma privlačno u poređenju sa nekretninama u velikim gradovima, ali računica za investitora ne završava se kupovinom.
Ne kupuje se samo kuća, već lokacija i poslovni model
Za kupca koji želi da od seoskog imanja napravi posao, sama kuća je tek jedan deo jednačine. Mnogo više znače pristupni put, priključci, pogled, blizina većeg grada, privatnost i mogućnost da se gostima ponudi nešto zbog čega će izabrati baš tu lokaciju.
Iz "Real House" navode da je najveća ponuda u Banatu, ali i u Mačvi, južnoj, istočnoj i jugoistočnoj Srbiji, dok kupci najviše gledaju Frušku goru, Vrdnik, Irig, Sremske Karlovce, Čerević, Banoštor i druga mesta uz Dunav, kao i salaše u okolini Sombora, Subotice i Bačke Topole.
Van Vojvodine interesovanje je usmereno i ka Zlatiboru, Mokroj gori, Tari i Divčibarama.
Ta razlika između mesta gde postoji ponuda i mesta gde postoji tražnja važna je i za potencijalne investitore. Veliki broj dostupnih objekata sam po sebi ne znači da je tržište razvijeno, već može ukazivati na problem sa potražnjom, infrastrukturom ili poslovnim modelom.
Za objekat namenjen vikend gostima posebno je važna udaljenost od velikih gradova. Prema proceni agenata, imanja udaljena oko 45 do 60 minuta vožnje od Beograda ili Novog Sada mogu imati prednost jer odgovaraju modelu kratkog odmora i boravka od jednog ili dva dana. Kada je putovanje duže, gost očekuje da sama destinacija ima dovoljno sadržaja da opravda put.
Zbog toga loš put može biti veći problem od visoke cene nekretnine.
"Važno je da postoji asfalt do kapije i prohodnost zimi", navode iz agencije, uz ocenu da su pogled i orijentacija među retkim elementima koji se ne mogu naknadno popraviti ili renovirati.
Sve više traženi bungalovi, A-frame i glamping
Promena potražnje vidi se i u tome što kupci sve češće ne traže gotovu kuću, već plac na kojem mogu da naprave potpuno novi turistički koncept.
Raste interesovanje za bungalove, A-frame kuće i glamping, a razlog je što nova gradnja investitoru daje veću kontrolu nad troškovima i rokovima nego adaptacija starog objekta.
Problem je pronaći plac koji istovremeno ima dobar položaj, infrastrukturu, pristupni put i urednu dokumentaciju.
Kod objekata predviđenih za rušenje zato se često ne plaća sama kuća. Plaćaju se lokacija, pogled, priključci i pravno čist status nekretnine. Upravo dokumentacija može biti jedna od ključnih stavki investicije, jer bez čistih papira otežani su finansiranje, subvencije i korišćenje pojedinih fondova.
Država već ima programe podrške ovom sektoru, a Ministarstvo turizma i omladine je, između ostalog, uspostavilo podsticaje za razvoj i unapređenje ruralnog turizma i ugostiteljstva.
Gost više ne traži samo "autentičnost"
Jedan od razloga zbog kojih se seoski turizam menja jeste i promena očekivanja gostiju.
Tradicionalna kuća, domaća hrana i mir više nisu nužno dovoljni. Gosti sve češće žele privatnost, dobar internet, kvalitetan krevet, uređeno kupatilo, grejanje i hlađenje, bazen ili wellness sadržaj, a istovremeno očekuju da ostanu u prirodnom ambijentu.
To je iskustvo i Nenada Lukovića, vlasnika smeštaja "Dedovina na Rzavu 1952" u Kruščici kod Arilja. Na imanju svojih predaka napravio je objekat višeg standarda, sa idejom da gostima ponudi komfor, ali i osećaj izdvojenosti.
Luković kaže da je umesto jedne veće kuće mogao da izgradi više manjih objekata, ali da mu cilj nije bio da napravi još jedan kompleks sa kućicama poređanim jednu uz drugu.
Upravo tu se nalazi jedna od važnih promena u ruralnom turizmu. Investitoru nije dovoljno da maksimalno iskoristi parcelu. Ako previše smeštajnih jedinica naruši privatnost i osećaj boravka u prirodi, prednost lokacije može postati njen nedostatak.
"Konstantna posećenost i stalno ulaganje" su, prema njegovom iskustvu, ključni za normalan profit, jer je gost sve zahtevniji.
Najveći problem nisu samo ulaganja, već ljudi
Čak i kada je objekat dobro pozicioniran i tražen, ostaje pitanje ko će njime upravljati.
Prema iskustvu agenata, radna snaga je jedan od najvećih problema ruralnog turizma. U selu sa nekoliko stotina stanovnika nije lako pronaći osobu koja će spremati, kuvati, dočekivati goste i brinuti o svakodnevnom poslovanju.
Tu se vidi razlika između nekretnine koja se izdaje i ugostiteljskog biznisa. Kod seoskog kompleksa potrebno je organizovati održavanje dvorišta, bazena i objekata, pripremu hrane, nabavku, doček gostiju, rešavanje kvarova i komunikaciju sa posetiocima. Uz to, sezona nije ravnomerna tokom cele godine.
Zbog toga deo vlasnika koji su u periodu pandemije kupovali ili razvijali nekretnine u ruralnim krajevima danas pokušava da izađe iz tog posla. Neki su, kako navode agenti, u međuvremenu shvatili da etno-kuća nije vikendica, već posao koji zahteva svakodnevni angažman.
Na prodaju utiču i drugi razlozi - nasledstvo, podela imovine, preseljenje dece, godine ili zdravstvene okolnosti vlasnika. Na drugoj strani su kupci koji u ovom poslu vide mogućnost da spoje sopstveni boravak sa prihodima od izdavanja. Među njima su povratnici iz dijaspore, gradski parovi između 35 i 50 godina, mali investitori koji traže alternativu gradskom kratkoročnom izdavanju, ugostitelji koji žele da prošire poslovanje, ali i strani kupci.
Strategija računa na ruralni turizam
Potencijal ovog tržišta dobija dodatnu težinu ako se posmatra kroz novu Strategiju razvoja turizma Srbije za period od 2026. do 2030. godine.
Strategija među oblastima koje treba dalje razvijati izdvaja i seoski turizam, uz planinski, zdravstveni, kulturni i eko-turizam, a jedan od ciljeva je i razvoj turizma tokom cele godine.
Za ruralne sredine posebno je značajno što dokument predviđa povezivanje turističke ponude sa lokalnim proizvodima i digitalnim rešenjima. Za seoski turizam se, između ostalog, predviđa razvoj elektronske pijace za kupovinu lokalnih proizvoda i digitalnih sistema za zajedničko upravljanje resursima sela.
To bi moglo da znači da etno-kuća u budućnosti neće biti samo mesto za noćenje. Gost može da kupi lokalne proizvode, poseti vinariju ili proizvođača hrane, ode na pešačku ili biciklističku turu i obiđe kulturne ili prirodne atrakcije u okolini.
Takvo povezivanje turističke ponude sa lokalnom ekonomijom važno je i zbog produžavanja sezone. Ako gost dolazi samo zbog smeštaja, konkurencija je velika. Ako dolazi zbog kompletnog iskustva i sadržaja koji ne može lako da pronađe drugde, prostor za duži boravak i veću potrošnju je veći.
Strategija predviđa da se do 2030. godine broj turističkih dolazaka poveća na između 5,6 i 6,4 miliona, a broj noćenja na između 16,1 i 18,5 miliona. Realizacija će biti sprovedena kroz dva akciona plana, za periode 2026-2027. i 2028-2030. godine.
Od etno-kuće do ruralne destinacije
Za vlasnika jedne kuće to može izgledati kao relativno mali posao. Za lokalnu zajednicu, međutim, više takvih objekata može da predstavlja osnovu potpuno drugačije turističke ponude.
Etno-kuća može da bude smeštaj, ali i početna tačka za obilazak sela i okolnih atrakcija. Salaš može da poveže turiste sa lokalnom hranom, vinarija može da postane deo rute, a domaći proizvođač da dobije novog kupca. To je ujedno i odgovor na jedan od ključnih problema ruralnog turizma - kako da prihod ne zavisi samo od nekoliko letnjih meseci.
Za investitora to znači da nije dovoljno pitati koliko može da zaradi jedna kuća po noćenju. Mnogo važnije pitanje postaje šta se još može prodati gostu, koliko dugo on može da ostane i zbog čega bi se ponovo vratio. Veliki broj oglasa za seoska domaćinstva mogao bi da stvori utisak da je dovoljno kupiti jeftino imanje, renovirati ga i ponuditi turistima. Iskustva ljudi koji već rade u ovom sektoru pokazuju da je računica mnogo složenija.
Najbolje prolaze objekti koji imaju jasnu priču i ono što konkurencija nema - pogled, reku, jezero, dobru gastronomiju, privatnost, blizinu prirodne ili kulturne atrakcije ili koncept koji gost ne može lako da pronađe drugde.
Seoski turizam zato sve manje može da se posmatra samo kao tržište nekretnina. On postaje spoj nekretnine, ugostiteljstva, poljoprivrede, gastronomije, lokalne proizvodnje i iskustvenog turizma. Za vlasnike zemljišta i objekata to otvara mogućnost dodatnog prihoda, dok za investitore znači da se prava vrednost više ne nalazi samo u kvadratima, već u tome šta određena lokacija može da ponudi gostu.
