Do sada je, kada je reč o tržištu nekretnina, kompanija Blackstone poslednjih godina bila najpoznatija po tome što je prodavala mnoge svoje prestižne poslovne zgrade uz velike popuste, jer nakon masovnog prelaska na rad od kuće one nikada nisu uspele da ostvare očekivani potencijal novčanih tokova. Sada se čini da kompanija primenjuje strategiju iz perioda pre sloma banke Lehman Brothers i procenjuje da je dostignut vrhunac još jednog segmenta tržišta komercijalnih nekretnina - data centara.
Blackstone je nedavno prodao svoje udela u tri data centra u Severnoj Virdžiniji za 3,5 milijardi dolara, čime unovčava deo investicije u koju je ušao pre manje od tri godine, piše ZeroHedge.
Prema navodima Bloomberga, kompanija Digital Realty Trust platiće 1,2 milijarde dolara u gotovini i ponuditi akcije vredne 2,3 milijarde dolara fondovima Blackstone-a (koje je privatni investicioni gigant u međuvremenu uglavnom već prodao). Zauzvrat, Digital Realty će preuzeti Blackstone-ovih 80 procenata udela u dva data centra snage po 96 megavata u Manasasu, u saveznoj državi Virdžinija, kao i 50 procenata udela u data centru iste snage u obližnjem Sterlingu.
Tada smo postavili pitanje zašto je Blackstone odlučio da izađe iz ove investicije upravo sada, u trenutku kada se pojavljuju prve sumnje da li će tehnološki giganti iz grupe "Magnificent Seven" nastaviti da finansiraju ekspanziju veštačke inteligencije gotovo neograničenim kapitalnim ulaganjima.
Samo dva dana kasnije stigao je odgovor.
Tek što je završena prodaja data centara u Virdžiniji, saznalo se da kompanija QTS, koja posluje u okviru Blackstone-a, tiho dodatno smanjuje svoju izloženost sektoru veštačke inteligencije odustajanjem od planova da izgradi svoj deo velikog kampusa data centara u Virdžiniji.
Reč je o projektu poznatom kao Prince William Digital Gateway, koji je trebalo da obuhvati oko 2.100 akara zemljišta i čak 37 zgrada namenjenih data centrima. Blackstone je odustao od svog dela projekta, koji je u tom trenutku bio jedini preostali, pošto se njegov partner iz projekta povukao nekoliko dana ranije.
Time je ostvarena pobeda za lokalne stanovnike, koji su godinama vodili kampanju protiv izgradnje ovog kompleksa.
Snažno protivljenje lokalaca
Kompanija koja razvija data centre planirala je da transformiše više od 800 akara zemljišta u okrugu Princ Vilijam u Severnoj Virdžiniji. Projekat je trebalo da obuhvati oko 22 miliona kvadratnih stopa, čime bi postao najveći kampus data centara na svetu. Pošto je planirana lokacija na rubu istorijskog bojnog polja iz vremena Američkog građanskog rata, na zemljištu koje je ranije bilo zaštićeno od izgradnje, projekat je izazvao snažno protivljenje lokalnog stanovništva i zaustavljen je zbog sudskih sporova.
U okviru šireg talasa ulaganja Volstrita u data centre, milijarde dolara slivale su se u Severnu Virdžiniju, koja važi za najveće tržište data centara u Sjedinjenim Američkim Državama i poznata je pod nadimkom "Aleja data centara" (Data Center Alley).
Međutim, prema izvorima Bloomberg-a, rukovodstvo kompanije QTS poslednjih dana donelo je stratešku odluku da više nema smisla nastavljati pravnu borbu za realizaciju projekta. Advokati kompanije planiraju da o toj odluci obaveste sud već ove sedmice, naveli su izvori upoznati sa slučajem, koji su želeli da ostanu anonimni jer je reč o informacijama koje još nisu javno objavljene.
Uticaj i na cene nekretnina
Brz rast kompanije QTS učinio ju je jednim od najistaknutijih primera kako je privatni kapital podstakao eksplozivnu ekspanziju industrije data centara. Međutim, te ambicije sve više nailaze na zabrinutost javnosti zbog pritiska koji veliki AI data centri stvaraju na elektroenergetsku mrežu, ali i zbog njihovog uticaja na rast cena nekretnina.
Povlačenje QTS-a moglo bi da predstavlja konačan udarac projektu "Digital Gateway" u Virdžiniji. Reč je o kompleksu površine približno dvostruko veće od njujorškog Central parka, čije bi potrebe za električnom energijom bile uporedive sa potrebama jednog grada. Projekat je trebalo da privuče oko 100 milijardi dolara investicija i stvori jedan od najvećih tehnoloških koridora na svetu. Sada je taj scenario doveden u pitanje.
Realizaciju projekta od samog početka pratila su dugotrajna i veoma burna javna saslušanja. Dodatni problem za investitore predstavljala je administrativna greška u vezi sa ključnim sastankom o izmeni urbanističkih planova, što je izazvalo nova odlaganja.
Još u maju iz projekta se povukla i kompanija Compass Datacenters, koju podržava investicioni fond Brookfield, a koja je trebalo da gradi objekte na više od 800 akara zemljišta.
Bloomberg ocenjuje da povlačenje obe kompanije predstavlja jedno od najznačajnijih odustajanja investitora od velikog projekta izgradnje data centara do sada.
Ovaj slučaj pokazuje da se trka tehnoloških kompanija za infrastrukturom neophodnom za razvoj veštačke inteligencije sve više suočava sa ograničenjima, od nedostatka električne energije do problema u lancima snabdevanja.
Porez na potrošnju struje za data centre
Istovremeno, organizovani otpor lokalnih zajednica postaje sve snažniji, zbog čega investitori i developeri pažljivije biraju lokacije za nove projekte. Sve više građanskih inicijativa protivi se ubrzanoj izgradnji data centara, što dodatno komplikuje planove za širenje ove industrije.
Kako bi pokrila troškove razvoja ovakve infrastrukture, savezna država Virdžinija nedavno je usvojila budžet kojim je uveden porez na potrošnju električne energije za data centre. Istovremeno, sve više američkih saveznih država razmatra uvođenje moratorijuma na izgradnju novih data centara.
Pitanje data centara, kao i raspodele njihovih troškova i koristi, postaje jedna od važnih političkih tema uoči izbora za američki Kongres na polovini predsedničkog mandata. Zbog toga investitori sve češće postavljaju pitanje da li će se izgradnja infrastrukture za veštačku inteligenciju moći nastaviti dosadašnjim tempom.
Za lokalne aktiviste i stanovnike koji su poslednjih pet godina vodili kampanju protiv projekta Digital Gateway, povlačenje kompanije QTS predstavlja potvrdu da su pritisak na lokalne političare i pravna borba bili uspešna strategija. Istovremeno, očekuje se da će ovaj slučaj dodatno ohrabriti slične pokrete širom Sjedinjenih Američkih Država koji se protive izgradnji velikih data centara u svojim sredinama.
Kako podseća Bloomberg, stotine pristalica i protivnika projekta učestvovale su 2023. godine na maratonskoj sednici o izmeni urbanističkog plana, koja je trajala čak 27 sati. Nakon što su lokalne vlasti tesnom većinom glasova odobrile prenamenu poljoprivrednog i polururalnog zemljišta za izgradnju data centara, građani i organizacije pokrenuli su više sudskih postupaka.
U središtu pravnog spora našlo se pitanje da li je javnost bila na propisan način obaveštena o održavanju sednice. Tužbe su se zasnivale na jednoj proceduralnoj grešci - prva dva oglasa u novinama kojima je najavljena sednica nisu objavljena u razmaku od najmanje šest dana, kako su tada zahtevali državni i lokalni propisi.
Iako nije poznato da li su predstavnici Blackstone-a pokušavali da utiču na članove komisije za urbanizam kako bi ubrzali odobravanje projekta, konačan ishod bio je veoma nepovoljan za investitore.
Nastavak projekta nije ekonomski opravdan
Sudovi u Virdžiniji su u martu potvrdili raniju presudu da su urbanističke dozvole bile nevažeće upravo zbog toga što javni pozivi za održavanje sednice nisu bili objavljeni u skladu sa zakonskim pravilima.
"Verujemo da je ovaj projekat mogao da donese značajne koristi regionu i lokalnoj zajednici, ali su nedavne sudske odluke i sve složenije regulatorne prepreke praktično zatvorile svaki održiv put za njegovu realizaciju", izjavio je predsednik kompanije Compass Datacenters AJ Bajers nakon sudske presude.
Nakon što je Compass odustao od projekta, QTS je ostao jedini investitor. Ujedno, bio je i jedina strana koja je podnela žalbu Vrhovnom sudu Virdžinije.
Prema izvorima upoznatim sa slučajem, rukovodstvo QTS-a u početku je bilo zabrinuto da bi odustajanje moglo da stvori pravni presedan zbog administrativnog propusta koji je doveo do poništavanja dozvola. Međutim, nakon povlačenja kompanije Compass, QTS je ostao bez partnera koji je trebalo da deli troškove modernizacije elektroenergetske i druge komunalne infrastrukture neophodne za izgradnju tako velikog kompleksa. Zbog toga je kompanija zaključila da nastavak projekta više nije ekonomski opravdan.
Blackstone, koji je preuzeo QTS 2021. godine, jedan je od najvećih svetskih investitora u data centre. Njegov portfolio ove vrste imovine procenjuje se na više od 150 milijardi dolara širom sveta.
Sve snažniji politički pritisak i otpor lokalnih zajednica prema izgradnji novih data centara delimično objašnjavaju zbog čega je Blackstone, u trenutku kada ulaganja u infrastrukturu za veštačku inteligenciju dostižu vrhunac, počeo da se povlači iz ovog segmenta. Kompanija je najpre prodala deo postojećih data centara, a sada odustaje i od planiranih projekata.
Dodatni pokazatelj promenjenog raspoloženja javnosti donosi i najnovije istraživanje agencije Gallup. Prema tom istraživanju, sedam od deset Amerikanaca protivi se izgradnji data centara za veštačku inteligenciju u svojoj lokalnoj zajednici. Gotovo polovina ispitanika, njih 48 procenata, tome se snažno protivi, dok samo oko četvrtine građana podržava ovakve projekte, a svega 7 procenata izražava čvrstu podršku njihovoj izgradnji.
Polovina ispitanika koji se protive izgradnji data centara kao glavni razlog navodi njihovu prekomernu potrošnju resursa. Među njima, po 18 procenata posebno ističe veliku potrošnju vode i električne energije, dok 16 procenata ukazuje na probleme zagađenja, uključujući buku, kao i zagađenje vazduha i vode.
Oko petine protivnika smatra da bi veliki data centri negativno uticali na kvalitet života u lokalnim zajednicama. Kao razloge navode povećanje broja stanovnika, veće saobraćajne gužve, kao i stav da bi zemljište trebalo koristiti za druge namene.
Sličan procenat ispitanika izražava zabrinutost zbog mogućih ekonomskih posledica, uključujući rast računa za komunalne usluge i električnu energiju, povećanje troškova života, kao i troškove izgradnje data centara, koji bi delom mogli biti finansirani novcem poreskih obveznika.
Preostali deo protivljenja uglavnom proizlazi iz opšte zabrinutosti ili konkretnih strahova u vezi sa razvojem i primenom veštačke inteligencije.
Blackstone, koji upravlja imovinom vrednom više od 1,3 biliona dolara, predstavlja se kao najveći svetski vlasnik i investitor u data centre, a u svom portfoliju ima i energetske kompanije koje ih snabdevaju električnom energijom. Nakon preuzimanja kompanije QTS 2021. godine, Blackstone je 2024. kupio i australijskog provajdera računarske infrastrukture AirTrunk. U maju ove godine kompanija je organizovala inicijalnu javnu ponudu akcija fonda Blackstone Digital Infrastructure Trust, investicionog vozila namenjenog kupovini već izgrađenih i izdatih data centara koji ostvaruju korist od ubrzanog razvoja veštačke inteligencije.
Autor teksta zaključuje da bi povlačenje Blackstone-a moglo da posluži kao podsticaj organizacijama koje se protive izgradnji data centara širom SAD. Po njegovoj oceni, lokalne zajednice sada imaju primer kako se pravnim putem može usporiti ili zaustaviti realizacija ovakvih projekata, zbog čega bi u narednom periodu moglo doći do znatno većeg broja tužbi i drugih pokušaja blokiranja novih investicija.
Prema toj analizi, dodatna odlaganja i otkazivanja projekata mogla bi da uspore razvoj infrastrukture potrebne za veštačku inteligenciju, koja već kasni u odnosu na prvobitne planove. To bi istovremeno moglo da umanji očekivane prinose na velika kapitalna ulaganja finansirana zaduživanjem, jer bi puštanje novih data centara u rad bilo odloženo za neizvesno vreme.
