Tržište komercijalnih nekretnina u Srbiji tokom 2025. godine zabeležilo je oko 340 miliona evra investicija, najaktivniji segment tržišta komercijalnih nekretnina u zemlji su maloprodajni parkovi, a u domenu kancelarijskog prostora očekuje se stabilizacija tržišta i rast zakupnina, govore podaci iz izveštaja "SEE Real Estate Market Outlook 2026" koji je kompanija CBRE predstavila danas u Beogradu.
Rukovodilac odeljenja za kapitalne investicije za Jugoistočnu Evropu u ovoj kompaniji Uroš Grujić, očekuje da se pozitivno raspoloženje na tržištu kapitala u sektoru komercijalnih nekretnina nastavi i u 2026. godini.
Kako kaže, nakon KOVID pandemije usledilo je stabilno oporavljanje tržišta kapitala koje još uvek traje, a Srbija se, u međuvremenu, što se tiče komercijalnih nekretnina pozicionirala kao vrlo konkurentna u regionu i Evropi, posebno što se tiče maloprodajnih objekata.
Prema njegovim rečima razlog za to je još uvek visoka stopa prinosa za investitore u ovom segmentu, kao i visok nivo rasta, dok je stopa neiskorišćenosti prostora niska.
Naveo je da jedna od najvećih promena koja je u Srbiji obeležila tržište kapitala u ovom segmentu tokom prethodnih godina promena strukture investitora.
Domaći investitori preovladali
Do 2024. godine, prema podacima CBRE, udeo stranih investitora u komercijalnim nekretninama je bio između 60 i 75%, a kako Grujić ističe danas je situacija obrnuta, i kapital domaćih investitora čini do 75% udela u tržištu.
Izuzetak ovome je tržište industrijskih nekretnina, gde strani kapital, koncentrisan u malom broju kompanija još uvek dominira.
Trend je sličan i u susedstvu, pa je tako tokom 2025. učešće međunarodnog kapitala palo ispod 45% širom regiona Centralne i Istočne Evrope, dok je regionalni kapital ojačao svoje prisustvo, gde su strani investitori bili fokusirani prvenstveno na kancelarijske i logističke proizvode.
Rukovodilac odeljenja za istraživanje tržišta za region Jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE Jana Jovanović rekla je da je tržište kancelarijskog prostora u Srbiji dostiglo stabilnost, nakon perioda masovna gradnje.
Kako ističe, od 2016. godine do danas izgrađeno je čak 50% postojećeg kancelarijskog prostora u Beogradu, međutim tempo gradnje od 2024. godine usporava.
Do usporavanja tržišta kancelarijskog dolazi usled poskupljenja zemljišta, viših kamatnih stopa, kao i cene gradnje, međutim, podaci CBRE govore da je ovaj segment tržišta izbalansiran, uz ponudu koja prati tražnju, budući da je u Srbiji manje od pet% neiskorišćenog kancelarijskog prostora.
Promena na tržištu kancelarija
Jovanović navodi da se potražnja za kancelarijskim prostorom značajno promenila u poslednjoj deceniji, budući da je prosečna veličina izdatog prostora oko 800 metara kvadratnih, dok je velika potražnja i za kancelarijama od preko 1000 metara kvadratnih.
Pre deset godina i više, kvadratura prosečne zakupljene kancelarije bila je oko deset puta manja ali i slabiji tempo povećanje ponude kancelarijskog prostora značiće snažnu konkurenciju među zakupcima i dodatan rast zakupnina, predviđa se u izveštaju.
Još jedan faktor za koji se predviđa da će uticati na rast zakupa kancelarijskog prostora jeste, kako kaže Jovanović, to što su investicije u ovaj tip nekretnina u konkurenciji sa investicijama u stambeni prostor.
Kako je precizirao, investitori u kancelarijski prostor očekuju mnogo dugoročniji povraćaj sredstava u odnosu na stambene investicije, kod nas mahom orijentisane na što skoriju prodaju, što će nadalje dovesti do rasta zakupnine kancelarijskog prostora, kako bi ova vrsta ulaganja ostala isplativa.
Industrijski prostor ima perspektivu u manjim gradovima
Što se tiče komercijalnih industrijskih objekata, podaci CBRE govore da je u ovom segmentu u Srbiji od 2023. izgrađeno oko 70.000 kvadrata.
Jovanović navodi da trendovi predviđaju dalji razvoj industrijskih nekretnina pretežno u manjim gradovima Srbije.
Komercijalne industrijske nekretnine širom Evrope, kako kaže, očekuju izazovi usled poteškoća sa kojima se suočava automobilska industrija koja je glavni pokretač ovog tržišta.
Uprkos tome, ona je istakla da ovaj segment u Srbiji ima veliki potencijal, budući da je prosečna cena zakupnine, na 4,75 evra po kvadratnom metru izuzetno konkurentna.
Ukus novih generacija promenio tržište.
Uroš Grujić navodi da se tržište maloprodajnih objekata u zemlji menja, zbog navika mlađih generacija, ali i zbog zasićenosti tražnje za velikim tržnim centrima.
Iz ovog razloga, u domenu maloprodaje su sve zastupljeniji maloprodajni parkovi, koji su rentabilni i u manjim mestima, ali i otporniji na ekonomske potrese.
Tokom 2026. godine, projekcije kompanije CBRE predviđaju da ukupna kvadratura maloprodajnih parkova u Srbiji nadmaši površinu šoping centara, beležeći 10% rasta, uz 100.000 metara kvadratnih ove vrste maloprodajnog prostora trenutno u izgradnji.
U izveštaju se očekuje veliki skok u hotelskom sektoru, zbog izgradnje 15 hotela uoči izložbe Ekspo 2027, što će trenutni smeštajni kapacitet Beograda, koji iznosi 7.760 ležajeva, uvećati za 1.500.
Grujić navodi da upravo gradski turizam čini okosnicu ove branše u Srbiji, dodajući da je u 2025. više od 50% noćenja ostvareno u Beogradu.
Navodi da se i struktura posetilaca menja, uz otvaranje luksuznih brendova hotela kao što su St. Redžis i Bristol, što je još u 2024. dovelo do povećanja prosečne cene noćenja za 10%, a podaci za 2025. predviđaju sličan porast.
