Pitanje upravljanja stambenim zgradama u Srbiji predstavlja kompleksnu oblast koja se direktno dotiče kako građana, tako i malih i srednjih preduzeća koja posluju u stambenim objektima. Koje probleme mogu da imaju profesionalni upravnici, kao i njihovi klijenti za BizSrbija govori Svetlana Ristić, stručnjak za stambena pitanja koji o tome drži seminar u PKS.
Od privatizacije stambenog fonda devedesetih godina prošlog veka, vlasnici stanova ali i zakupci prostora u stambenim zgradama suočavaju se sa novim odgovornostima i izazovima u održavanju zajedničke imovine.
Iako je od privatizacije stambenog fonda prošlo više od trideset godina problemi i dalje postoje a najveći od njih je da vlasnici stanova kao da i dalje nisu potpuno svesni toga da su vlasnici i zajedničkog prostora. A iz tog stava onda proizilaze i mnogi drugi problemi u praksi.
Problemi profesionalnog upravljanja
Kompanije koje se bave profesionalnim upravljanjem stambenim zgradama suočavaju se sa brojnim praktičnim problemima:
1. Gubitak poverenja i poslova
Građani se često žale da profesionalni upravnici nisu dovoljno agilni i efikasni; ne informišu vlasnike dovoljno o finansijskim tokovima; u nekim slučajevima se čak bave prevarama; Ne ispunjavaju svoje osnovne obaveze transparentnosti
Posledica neadekvatnog upravljanja je direktan gubitak poslova, jer vlasnici imaju pravo da promene upravnika ako nisu zadovoljni uslugom.
2. Pravne i kaznene posledice
Po zakonu, profesionalni upravnici mogu snositi pravne i krivične posledice za loše upravljanje. Komora Srbije ima usvojen Kodeks profesionalne etike koji predviđa časne izreke i mere prema upravnicima koji krše pravila.
Međutim, najveći problem je što ne postoji automatski gubitak licence za ozbiljne povrede a postupci su često spori.
Građani nisu dovoljno obrazovani da prepoznaju kršenje propisa.
3. Nedostatak kontrole od strane vlasnika
Ključni problem leži u činjenici da građani nisu dovoljno svesni svojih prava kontrole. Vlasnici posebnih delova često ne razumeju da su oni glavni nosioci odlučivanja.
Do privatizacije je nosilac prava raspolaganja bila opština. Nakon privatizacije (izmene Zakona o osnivanju svojinsko-pravnih odnosa iz 1996. godine), vlasnici su postali vlasnici zajedničkih delova. Ipak, masovna je pojava da građani misle: "Stan je moj, ali za zajedničke delove nije moja briga – to je opštinsko."
Problem nedovoljnog finansiranja
Jedan ilustrativan primer pokazuje kako nedostatak kontrole može dovesti do problema: u jednoj zgradi je upravnik odbijao da dostavi godišnji izveštaj o finansijskom poslovanju, tvrdeći da to nije obavezan. Tek kada je vlasnica koja je zahtevala izveštaj insistirala i pokazala znanje zakona, upravnik je napustio zgradu, shvativši da neće moći da nastavi sa netransparentnim radom.
Problem je što drugi vlasnici nisu podržali ovu inicijativu – nisu razumeli da upravnik mora da im podnese izveštaj, jer oni daju svoje pare i imaju pravo na kontrolu potrošnje.
Drugi primer je kada je u zgradi nestalo novca sa računa zbog nedovoljno profesionalnog upravljanja. Tek kada je pukla cev i došlo do poplave u jednom stanu, stanovnici su se masovno okupili na sastanku i brzo skupili pozajmice od po 5.000 dinara. Kriza je bila neophodna da ljudi shvate ozbiljnost situacije.
Zakon propisuje minimalni iznos za tekuće, investiciono održavanje i upravljanje. Ovaj iznos određuje lokalna samouprava (opština), ali postoji fundamentalni problem – iznos nije zasnovan na ekonomskim parametrima, već na socijalnim razlozima, jer su primanja stanovništva relativno niska.
U Srbiji se prosečno izdvaja oko 15 evra po stanu mesečno za održavanje. Tipična podela je 600 dinara za tekuće održavanje 400 dinara za investiciono održavanje (rezervni fond)
Ovo je apsolutno nedovoljno. Prema stručnim procenama, potrebno je bar duplo više – minimum 30 evra po stanu mesečno za adekvatno održavanje zgrade.
Za poređenje, u Sloveniji izdvaja se
Do 10 godina starosti zgrade – ne odvaja se ništa za rezervni fond
Od 10 do 30 godina – 0,20 evra po kvadratnom metru
Od 30 do 60 godina – 0,25 evra po kvadratnom metru
Povezano sa starošću zgrade kroz propisane koeficijente
Mehanizam rezervnog fonda
Zakon predviđa rezervni fond kao mehanizam za investiciono održavanje (u Sloveniji se zove "rezervni sklad", u Hrvatskoj "zajednička pričuva"). Ovaj fond se ne troši za tekuće potrebe već se akumulira za krupne intervencije.
Problem je što:
- Građani izdvajaju premalo
- Fond se skuplja sporo
- Za oronule zgrade je teško izaći na kraj sa minimalnim izdvajanjima
Kritične oblasti održavanja su: instalacije i oprema za protivpožarnu zaštitu i redovan pregled lifta (pravi pregled, ne samo formalno potpisivanje knjižice) a dugoročni izazovi najskupljih i najkritičnijih investicije; sanacije ravnih krovova, renoviranja ili zamena lifta, obnova fasade (idealno u kombinaciji sa unapređenjem energetske efikasnosti).
Položaj malih preduzeća u stambenim zgradama
Neke male firme imaju svoje poslovne prostore u stambenim zgradama. U prethodnim zakonima, vlasnici ili zakupci poslovnih prostora plaćali su 2-4 puta više od stanara za održavanje. U važećem zakonu od 2016. godine, svi su izjednačeni – nema razlike u obavezama između stambenih i poslovnih prostora.
Ako je poslovni prostor u zakupu, odnos sa upravnikom ide preko vlasnika prostora. Međutim, zakon omogućava da vlasnik da saglasnost zakupcu da ga zastupa u gotovo svim odlukama (osim onih koje se tiču svojine).
Zakupac poslovnog prostora:
- Plaća redovno održavanje
- Ima pravo da se žali ako nije zadovoljan upravljanjem
- Može glasati na skupštini umesto vlasnika (uz saglasnost vlasnika)
- Ne može odlučivati o uzimanju kredita ili pitanjima svojine
Ovo su samo neke od tema koje Svetlana Ristić obrađuje na seminaru „Tehnički aspekti upravljanja i održavanja stambenih zgrada“, koji će se održati u Privrednoj komori Srbije 15. novembra.
Seminar je namenjen profesionalnim upravnicima, organizatorima profesionalnog upravljanja, licima čiji su poslovi povezani sa upravljanjem stambenim zajednicama i održavanjem zgrada a cilj mu je sticanje znanja o primeni propisa koji uređuju upravljanje i održavanje zgrada i relevantnih urbanističkih i građevinskih propisa u cilju unapređenja održavanja zgrada
Teme:
- Pravno uređivanje oblasti upravljanja i održavanja zgrada u svojini više lica (razlozi pravnog regulisanja, svojinski odnosi u deljenoj nepokretnosti, delovi zgrade i razgraničenja svojine/ odgovornosti)
- Prikaz propisa koji uređuju urbanističke i građevinske aspekte, kao i legalizacije/ozakonjenja zgrada od značaja za upravljanje i održavanje (urbanizam, svojina na zemljištu, građevinski normativi, ozakonjenje)
- Zaštita javnog interesa (uloga javnog sektora u oblasti upravljanja i održavanja zgrada)
- Održavanje zgrada u skladu sa Zakonom (pregled zgrade, priprema izveštaja o stanju zgrade i programa održavanja, forme dokumenata programa održavanja
- Najkritičniji aspekti i određivanje prioriteta održavanja i unapređenja zgrade (sanacija krova, održavanje lifta, kapilarna vlaga, energetska efikasnost)
- Mogućnosti unapređenja upravljanja i održavanja zgrada (u skladu sa predlozima u izmenama i dopunama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada)
O predavaču
Arhitekta Svetlana Ristić Rođena 1960. svoju karijeru je započela u u projektnim biroima Jugodrva i Srbijaprojekta a od 1989. do 2024. godine radila je u državnoj upravi savezne, a zatim i republičke administracije.
Ima veliko radno iskustvo u poslovima državne uprave koji se odnose na oblasti: životne sredine, strateškog planiranja i pravnog uređivanja u oblasti stanovanja, međunarodne saradnje u oblasti stanovanja.
U Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture obavljala je poslove načelnika Odeljenja za stambenu politiku, komunalne delatnosti i energetsku efikasnost, bila je član Radne grupe za izradu Predloga za izmene i dopune Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.
