Montažne kuće tražena su roba na domaćem tržištu nekretnina, pre svega zbog nižih troškova u odnosu na klasičnu gradnju, ali i zbog kraćih rokova izgradnje. Međutim, nemaju prednost kada je u pitanju formalno-pravni i poreski tretman, a kod banke je čak i otežavajuće okolnosti.
Iako se u javnosti često može čuti da za montažne objekte nisu potrebne građevinske dozvole, stručnjaci ističu da se kuće i vikendice ovog tipa u pravnom smislu tretiraju isto kao i klasično zidani objekti, piše Biznis.rs.
Takođe, „jedinstvena cena“ po kvadratu teško da može da da sliku pravog tanja i uporedivosti sa klasičnom gradnjom, jer na cenu montažne kuće utiču brojni faktori, od veličine i kvaliteta materijala do nivoa opremljenosti. Doduše, to je jednako kao i kod „jedinstvene cene“ nekretnine na nekoj određenoj lokaciji – uveliko je generalizacija i nema mnogo veze sa konkretnim stanom ili kućom.
Advokat agencije za promet nekretnina City Expert, Aleksandra Andrejić, objašnjava da je izgradnja montažnih objekata u Srbiji uređena Zakonom o planiranju i izgradnji koji ne pravi razliku između objekata prema materijalu od kog su izgrađeni, već isključivo na osnovu njihove namene, trajnosti i načina korišćenja.
„Montažne kuće namenjene stalnom stanovanju, kao i vikend objekti koji imaju funkciju povremenog ili stalnog boravka, u pravnom smislu predstavljaju stambene objekte trajnog karaktera. Shodno tome, montažni karakter gradnje ne utiče na pravni status objekta jer se on smatra građevinom u smislu zakona“, ističe Andrejić.
Prema njenim rečima, za izgradnju ovakvih objekata obavezno je sprovođenje objedinjenog postupka kroz CEOP sistem koji uključuje pribavljanje lokacijskih uslova, izradu i pribavljanje projekta za građevinsku dozvolu, izdavanje građevinske dozvole, prijavu radova, izgradnju, tehnički pregled i izdavanje upotrebne dozvole.
„Kada je reč o privremenim montažnim objektima poput kioska, montažnih garaža i pomoćnih objekata, bašti i objekata sezonskog karaktera, tada govorimo o objektima koji se postavljaju na određeno vreme i za potrebe koje ne podrazumevaju trajno stanovanje“, napominje advokat.
Bez građevinske dozvole samo ako je „privremena“
Kako objašnjava sagovornica, za postavljanje privremenih objekata po pravilu se ne izdaje građevinska dozvola, već se pribavlja rešenje o postavljanju objekta od nadležnog organa lokalne samouprave, a u skladu sa primenom odgovarajućih odredbi Zakona o planiranju i izgradnji koje se odnose na manje složene ili pomoćne objekte.
„Osnovna razlika u pravnom tretmanu montažnih kuća i privremenih objekata ne proizlazi iz tehnologije gradnje, već iz namene objekta. Ključno je da li je objekat namenjen stanovanju ili privremenoj upotrebi, u kojoj meri je trajno vezan za zemljište putem temelja i priključaka na komunalnu infrastrukturu, kao i da li je predviđen za trajno korišćenje ili upotrebu u ograničenom vremenskom periodu”, navodi Aleksandra Andrejić.
Pod ovo bi mogli da se podvuku „kuće na toćkovima“, tj. pokretne kuće koje se prave da se mogu voziti unaokolo, i za koje se ne prave klasični temelji.
Cena zavisi od projekta, ne samo od kvadrature
Ukoliko montažnu kuću posmatramo samo kroz njenu „manju cenu“, pravimo veliku grešku, kaže vlasnik i direktor kompanije Montalex, Savo Marić.
„Dva objekta iste površine mogu značajno da se razlikuju po ceni u zavisnosti od vrste stolarije, energetske efikasnosti, sistema grejanja, kvaliteta materijala ili nivoa opremljenosti digitalnim sistemima. Zbog toga je važnije govoriti o ceni konkretnog projekta nego o jedinstvenoj ceni po kvadratu“, kaže Marić.
Za objekte veće od 100 kvadrata cena standardne montažne kuće uglavnom se kreće između 680 i 750 evra po kvadratnom metru, dok kod objekata sa naprednijom opremom, poput smart house sistema, može da dostigne i 900 evra po kvadratu.
Pre dve godine, u maju 2024, cena montažnih kuća kretala se oko 310 evra po kvadratu sive faze. Za luksuznije varijante ovih nekretnina trebalo je izdvojiti i do 1.200 evra.
Marić upozorava i na pojavu na tržištu da pojedine firme nude niže cene, ali koristeći materijale lošijeg kvaliteta.
„Kupci često vide samo konačnu cenu, ali ne i razliku u kvalitetu ugrađene stolarije, izolacije, krovnih sistema ili drugih komponenti. To kasnije može da dovede do dodatnih troškova i problema tokom korišćenja objekta“, dodaje on.
Kada je reč o rokovima izgradnje, Marić navodi da montažna kuća može da bude završena u roku od 30 do 35 dana od početka montaže. On ukazuje da ozbiljne firme iz ove branše godišnje mogu da realizuju između 20 i 30 montažnih objekata.
Sve manje keš kupaca
Iako banke u Srbiji odobravaju stambene kredite za izgradnju montažnih kuća, procedura je često složenija nego kod kupovine stana. Klijenti uglavnom moraju da budu vlasnici placa, da poseduju građevinsku dozvolu i kompletnu projektnu dokumentaciju, dok banke često zahtevaju hipoteku na drugu nekretninu kao sredstvo obezbeđenja.
Marić objašnjava da dodatni izazov predstavlja činjenica da se sredstva najčešće isplaćuju u fazama, nakon kontrole izvedenih radova, zbog čega firme specijalizovane za izgradnju savremenih montažnih kuća nerado prihvataju projekte koji se finansiraju putem kredita.
„Potražnja za montažnim kućama postoji, ali je veliki problem što je sve manje keš kupaca. Kada se projekat finansira kreditom mi ne možemo da budemo investitori, već isključivo izvođači radova, što znači da gradnju moramo da realizujemo sredstvima investitora, odnosno kupca“, objašnjava Marić.
Zbog toga firme koje se bave montažnom gradnjom sve manje prihvataju projekte koji se finansiraju putem kredita jer takvi poslovi podrazumevaju složeniju proceduru i drugačiju dinamiku finansiranja nego kada kupac raspolaže sopstvenim novcem.
Dodatni problem, kako kaže, predstavljaju banke i način na koji odobravaju stambene kredite za montažne kuće.
„Kupac najpre mora da uloži novac u projektnu dokumentaciju, dozvolu za gradnju i temelj, a zatim banke često traže hipoteku na drugi objekat. Nakon toga izvođač dobija samo deo sredstava unapred, što je oko 20 ili 30% novca, dok se ostatak isplaćuje tek po završetku montažne kuće, nakon brojnih procedura i kontrola. Zbog toga mnogi proizvođači više ne prihvataju poslove finansirane kreditima“, objašnjava sagovornik Bizni.rs.
Kada je reč o građevinskim dozvolama, Marić ističe da je među građanima i dalje prisutna zabluda da za montažne kuće nisu potrebne dozvole.
„Bez građevinske dozvole nije moguće legalno priključenje na elektroenergetsku mrežu, niti je kasnije moguće nesmetano prodati ili naslediti objekat. Zato je dozvola praktično neophodna za svaki stambeni objekat, bez obzira na to da li je zidan ili montažni“, naglašava Savo Marić.
Dodaje da problemi najčešće nastaju kada investitori započnu gradnju bez prethodno pribavljene dokumentacije i bez poštovanja urbanističkih uslova, što kasnije može da oteža legalizaciju i priključenje objekta na infrastrukturu. Procedura dobijanja dozvola poslednjih godina često traje duže nego što je predviđeno zakonom, zbog dodatnih zahteva administracije i sporijeg rada pojedinih službi.
