Profesionalni upravnik ili komšija upravitelj zgrade? Dilema stara još malo pa deceniju, kada su i prvi profesionalni upravnici i počeli da rade. Prema podacima Privredne komore Srbije, prvi profesionalni upravnik u zgradi svoju licencu dobio je sredinom avgusta 2017. godine. Danas, osam godina kasnije, ima ih oko 1.450, u skoro svim gradovima u Srbiji.
Ko bolje "čuva“ zgradu, rešava probleme i popravlja šta se popraviti mora? Na naizgled jednostavna pitanja, nema i takvog odgovora. I profesionalni upravnici, ali i komšije upravitelji imaju svoju stranu priče.
Komšija – upravitelj: prednosti i izazovi zajedničkog održavanja
Srđan Paroški je stanar – upravitelj svoje zgrade u Beogradu, naselje Mirjevo, punih pet godina. Zgrada je mala, svi stanari se poznaju, što njegov posao znatno olakšava. I za taj posao ne uzima novac.
"Naša zgrada je prilično stara, pravljena je oko 1970. godine, ali je zaista kvalitetna gradnja. I za sada nismo imali nekih većih funkcionalnih problema, a nemamo ni lift, što takođe olakšava održavanje. Za podrum nam redovno dolazi služba za deratizaciju, i to je to. Sve ostale manje radove, krečenje, farbanje, sitnije popravke oko instalacija, sve radimo sami i često zajedno. Tako nam je lepše, a i volimo, jer se i svi međusobno družimo. Imamo i dvorište, koje takođe sami uređujemo. Kad imamo neke veće havarije, imamo ugovor sa gradskim stambenim preduzećem i onda oni to reše“, objašnjava Srđan Paroški, stanar – upravitelj, način funkcionisanja svoje zgrade.
On još i dodaje da mu za sve poslove oko zgrade ne odlazi mnogo vremena, birokratije i neophodnih papira nema mnogo, kao i da mu sve to ne predstavlja neki veliki teret, niti oduzima mnogo vremena.
"Sve što treba da se dogovorimo radimo na našoj viber grupi, a i svakako se viđamo svaki dan. Najvažnije je što smo svi složni, i svesni da nije samo naš stan naš, već i cela zgrada, o kojoj vodimo računa kao da nam je stan“, priča Paroški.
Da li je bolje imati profesionalnog upravnika ili komšiju upravitelja prema njegovom mišljenju zavisi od mnogo faktora, pre svega od veličine zgrade, i naravno spremnosti stanara da učestvuju u održavanju zgrade u kojoj žive.
"Moj otac živi u lameli na Novom Beogradu koja ima preko 50 stanova i iz tog iskustva znam koliko je teško da se puno ljudi dogovori i bilo šta smisleno uradi. Kod takvih situacija mislim da je profesionalno upravljanje najbolje, jer realno ima i puno posla. Stanari to lepo plate, a onda profesionalni upravitelj za tu platu mora i da radi. Održavanje je kod velikog broja stanara najbolje plaćati preko Infostana, jer onda nema toga – ko hoće da plati a ko neće. Samo tako velike grade i mogu da funkcionišu“, smatra Srđan Paroški, komšija – upravitelj u svojoj zgradi.
Prema njegovim rečima za ovaj posao ne treba nikakvo posebno specifično znanje, već je važnije da ta osoba "ume sa ljudima“. Da ima sposobnost brzog rešavanja problema, ali i dovoljno strpljenja za ubeđivanje ljudi da nije stan u kome žive samo njihova briga, već i celokupna zgrada. Da komšije na prizemlju treba da interesuje da li krov prokišnjava ili ne, ili da li je lift bezbedan, kao i da komšije na gornjim spratovima treba da učestvuju u sređivanju ulaza zgrade.
Profesionalni upravnici: administracija, zakoni i zahtevni stanari
Marina Mitić je profesionalna upravnica zgrade u Beogradu, na Voždovcu. Licencu je dobila pre šest godina, i kako kaže obuka joj je pomogla da zna kakvi su zakoni kao i kakve su sve mogućnosti i rešenja u slučaju bilo kakvog problema. Njen posao obuhvata administraciju, sanaciju i razne popravke, ali i planiranje ulepšavanja zgrae, kao i zamenu postojećih a dotrajalih elemenata.
"Moje iskustvo je da posao upravnika zgrade nije toliko komplikovan u praksi, koliko ga komplikovanim čini teorija. A ponekad i sami stanari zgrada, sve zavisi od njihovih očekivanja. Na osnovu mog iskustva najteže je pronaći dobre majstore, i to danas teže nego pre pet godina. Uz to, čini mi se da su i stanari postali sve zahtevniji, kao i da su kritike češće“, priča svoje iskustvo Marina Mitić, profesionalna upravnica zgrade u Beogradu.
Koliko vremena potroši na posao održavanja zgrade, kako kaže, nije moguće precizno izračunati. Nekada se nedeljama ne dešava ništa, a onda se desi neki problem, pa je angažovanje po ceo dan.
"Ako postoji lepo napravljen i realan plan ulaganja dovoljno je oko pet sati rada nedeljno da bi zgrada bila uredna i da bi sve funkcionisalo. U ovo vreme ne računam hitne intervencije, to prosto ne može da se predvidi“, objašnjava profesionalna upravnica Marina Mitić.
Kako za 4zida objašnjavaju u Privrednoj komori ukoliko su stanari neke stambene zajednice nezadovoljni radom svog profesionalnog upravnika, to mogu prijaviti Sudu časti pri Privrednoj komori Srbije. Da bi se upravnik smenio potrebna je dvotrećinska većina od ukupnog broja glasova skupštine stambene zajednice. Takođe, prijave protiv profesionalnog upravnika mogu se podneti i lokalnoj komunalnoj inspekciji, ali i građevinskoj inspekciji, ukoliko upravnik ne održava zgradu na adekvatan način.
Kako to rade u Italiji: iskustvo i praksa iz Palerma
Da je naš zakon i praksa profesionalnog upravljanja zgradama vrlo slična evropskoj za 4zida potvrđuje Maria Bellavia, doskorašnja profesionalna upravnica iz Palerma na Siciliji. Ova Italijanka punu deceniju upravlja zgradama, i kako objašnjava, posao nije previše komplikovan, ali je potrebno da se zna sve po malo – od advokature do arhitekture. Kurs traje oko godinu dana, sa predavanjima jednom do dva puta nedeljno, a može da se završi i za tri meseca, ako su predavanja pet dana u nedelji. Osim završenog kursa, i ispita koji se polaže na kraju, profesionalni upravnici su dužni i da svake godine "nadograđuju“ svoje znanje novim propisima i zakonima, i jednom godišnje polažu posebnu vrstu dodatnog ispita.
"Ne bih mogla da nabrojim sve obaveze profesionalnih upravnika. Sve što možete da zamislite, to i rade. Od toga ko će čistiti zgradu, preko raznih popravki, pa sve do obezbeđivanja zarade i za portira, ako ga ta zgrada ima. A često je potrebno da se razumemo i u psihologiju, i rešavamo komšijske nesuglasice“, priča Maria Bellavia, doskorašnja profesionalna upravnica iz Italije. Ona još i dodaje da upravnik koji radi sam može da upravlja u otprilike 15 zgrada, ako nisu velike. Velika pomoć u poslu su i portiri, ako ih zgrada ima, jer se često dešava da sitnije probleme oni reše, pa ni nema potrebe za intervencijom upravnika.
"Zarade profesionalnih upravnika u Italiji su zaista raznolike. Ali evo primer, ako se upravlja u maloj zgradi, sa recimo 10 stanova, zarada je oko 300 evra mesečno. Za veće zgrade ide i do 1.500 evra“, objašnjava Bellavia.
Za razliku od Srbije gde svaki stan plaća isti iznos za profesionalnog upravnika, u Italiji je to nešto komplikovanije. Plaća se srazmerno veličini stana, ali i njegovoj vrednosti. Na primer, ako zgrada ima pet spratova i nema lift, tada stanari na petom spratu plaćaju manji iznos. Ali ako zgrada ima lift, tada stan ima veću vrednost, i suma koju plaća profesionalnom upravniku je veća.
