Da li se više isplati kupovina stana u Grčkoj, Italiji ili Turskoj Nekretnine u tri turističke zemlje daju prinos od 4,6% do 7,5%, a za isti novac možete negde kupiti i dva i po puta više kvadrata
Investitori iz EU prošle godine su uložili oko milijardu evra u nekretnine u Grčkoj, što svedoči o velikom interesovanju, posebno stranih kupaca, za stanove i kuće u najvećim gradovima i atraktivnim ostrvima te mediteranske zemlje.
Program Zlatna viza dodatno podstiče priliv kapitala, preseljenja u Grčku i ulaganje u nekretnine. Najtraženiji su stanovi od 50 kvadrata, pogodni kako za odmor i stanovanje, tako i za izdavanje, odnosno razvijanje biznisa. Ali kada je reč o bruto prinosu od izdavanja, Grčka gubi trku sa veoma popularnim investicionim destinacijama poput Italije i Turske, piše Blumberg Adrija.
"Ako poželite da višak raspoloživog novca uložite u nekretninu u zemljama poput Italije, Turske ili Grčke, sa ciljem da tu nekretninu izdajete, najbolja opcija, prema trenutnom bruto prinosu, jeste Italija, koja u proseku na nekretnine daje prinos od 7,5%. Sledi Turska sa 7,4%, dok Grčka ima nešto niži bruto prinos od 4,6%. Za 500.000 evra može da se kupi mnogo više kvadrata u Turskoj nego u Italiji, a prinos na samu nekretninu je vrlo sličan. Tako da, za taj iznos, u Rimu možete kupiti
142 kvadrata, a u Istanbulu čak 375 kvadrata", kaže Mihael Blažeković, analitičar Bloomberg Adrije.
Kada govorimo o rastu cena nekretnina, Italija u poslednjih godinu dana beleži rast od 4,5%, a Grčka 6% u nominalnim vrednostima, objašnjava Blažeković, praveći paralelu između bruto prinosa od najma stana/apartmana u tim evropskim zemljama.
"Pod pretpostavkom da ste uložili 500.000 evra u nekretninu, moguće je zaraditi oko 37.500 evra godišnje za najam stana/apartmana u Italiji.
Brojke za Tursku su vrlo slične, ali naravno, sve zavisi od lokacije i kvaliteta same nekretnine. U Grčkoj je godišnja renta nešto niža i iznosi 23.000 evra.", kaže ekspert.
Period oporavka još traje
Grčka danas pokušava da balansira između stabilnosti i rasta, ali još nedovoljno da se ispune vladini uslovi. Podsetimo da je tržište nekretnina dugo stagniralo, zbog čega je vlada 2019. krenula s novom poreskom politikom.
U poslednje dve godine Grčka je doživela pravu renesansu u sektoru nekretnina. Ulagači su neto iznos stranih direktnih investicija u nekretnine 2023. podigli na oko 2,1 milijardu evra, što je gotovo 47% svih stranih investicija. Deset godina pre toga ulaganja u nekretnine su činila tek oko 7% stranih investicija.
Sve to prate rekordne prijave za program Zlatna viza prošle godine, kada je evidentirano 9.411 novih prijava, što je za 11% više nego 2023, izveštava Ekathimerini.com.
Atina i Solun nude pouzdano tržište s dobrom likvidnosti i boljim bruto prinosom od izdavanja u odnosu na neke druge regije, dok ostrvski luksuzni segment donosi više potencijalne dobiti, ali i sezonske rizike.
Na primer, Peloponez, Halkidiki i Kavala predstavljaju prilike za one investitore koji traže niže ulazne troškove i veću kapitalnu dobit.
Poreski efekti programa kao što su Zlatna viza, "non-dom" rezidencija i poseban režim za penzionere dodatno podstiču stranu potražnju.
Henleyjev indeks programa boravka za 2025. godinu pokazuje da je Grčka u ovom momentu najatraktivnija svetska rezidencija prema investicijskim programima, te ne čudi što tržište nekretnina raste.
Ukupni troškovi života su dobili ocenu 9 (što je pozitivno u ovom rangiranju), a poreski sistem je ocenjen 8. Takav pristup stranim kupcima znatno olakšava donošenja odluke da li se trajno preseliti u Grčku ili, barem, kupiti nekretninu za odmor ili izdavanje.
Troškovi života i cene kvadrata
U pogledu svakodnevnih rashoda, Grčka ostaje konkurentna u odnosu na većinu država EU, a može da se pohvali i koliko-toliko pristupačnim cenama stambenih kvadrata.
Recimo, u Kavali i na Halkidikiju kvadrat se kreće od 1.600 do 2.500 evra, sa godišnjim rastom od 15%, odnosno približno 21%. Peloponez važi za pristupačniji u osrednjim zonama, sa cenama od 1.700 do 2.300 evra, dok luksuzne lokacije drže cene od 6.800 do 9.400 evra. Ono što je obećavajuće za ulagače jeste predviđeni godišnji rast vrednosti: sa trenutnih devet na 12-15%.
Mikonos i Santorini su luksuzne destinacije sa cenama kvadrata između
4.000 i 7.000 evra (prosek za 2025. je 5.500 evra), uz godišnji rast od oko 15%.
I veliki gradovi popularni
Najpopularniji gradovi su Atina i Solun. Prosečne cene stanova u Atini kreću se od 2.250 do 2.480 evra, sa godišnjim rastom između sedam i 11% i uz nastavak rasta u 2025 (prognoza je 3-5%). Na nekim luksuznim atinskim lokacijama cena kvadrata prelazi čak 10.000 evra, što je pandan atraktivnim beogradskim kvartovima Beogradu na vodi, Delta Distriktu ili Marini Dorćol.
Drugi po značaju grad u Grčkoj, Solun, ima najbrži godišnji rast već sada, a on iznosi preko 12%. Cene kvadrata su i dalje povoljne
(1.900-2.100 evra/m2), a nova metro linija, otvorena u novembru 2024, dodatno podstiče interesovanje za solunske stambene četvrti, navodi Brevitas.
Iako inflacija iznosi oko tri%, generalno se smatra da su troškovi zdravstvene zaštite, hrane i ugostiteljstva u Grčkoj niži nego u Zapadnoj Evropi i SAD. Treba imati u vidu da je život na ostrvu uglavnom osetno skuplji.
Obećavajuća Zlatna viza
Adalberto Puća, direktor prodaje i poslovnog razvoja kompanije Global Citizen Solutions, koja klijentima pomaže pri dobijanju viza u Grčkoj, kao i širom Evrope i Kariba, kaže da je nakon američkih izbora interesovanje za boravišne programe, poput Zlatne vize, poraslo više od 85%.
Konkretno za Grčku, "tokom prethodnih 12 meseci svedočili smo porastu interesovanja za boravišne programe od 30%", precizira Puća.
Dominantnu ulogu imaju američki i britanski investitori, kao i rezidenti iz severne Evrope, koji su posebno aktivni u luksuznim destinacijama i upravo preko programa Zlatna viza.
U tom kontekstu, sajt Brevitas navodi i ulagače sa Balkana, a posebno iz Bugarske, Srbije i Rumunije, koji često kupuju nekretnine u Solunu, na Halkidikiju i u Kavali, uglavnom kao objekte za odmor ili buduću lokaciju za stanovanje (nakon penzionisanja). S druge strane, penzioneri iz većih evropskih zemalja biraju ostrva Krf, Krit i Evija, zbog kulture, pristupačnosti i kvaliteta života.
Pravila za Zlatnu vizu: Od avgusta 2023. godine, minimalna investicija u Atini, Solunu i na Kikladima je 800.000 evra. Van tih zona, investicija može biti 400.000 evra, a u nekim slučajevima se i dalje primenjuje nekadašnji minimalni prag od 250.000 evra (na primer, konverzije komercijalnih objekata u stambene).
"Non-dom" poreska rezidencija: Važi uz investiciju od 500.000 evra i plaćanje fiksnog godišnjeg poreza od 100.000 evra na sve inostrane prihode tokom 15 godina.
Raj za penzionere
Stranci mogu plaćati porez od 7% na penziju u Grčkoj u trajanju do 15 godina i uz boravak od najmanje 183 dana godišnje, pod uslovom da osoba nije bila poreski rezident Grčke poslednjih 5-6 godina.
Ono što, međutim, treba imati u vidu kada je reč o apliciranju za Zlatnu vizu jeste birokratija. Naime, u aprilu 2025. Grčka je zabeležila manji, ali značajan napredak u broju nerešenih zahteva za Zlatnu vizu (smanjenje sa 52.821 na 52.399).
To je prvi pad u broju nerazmatranih prijava u poslednjih godinu dana, što ukazuje da nadležni migracioni organi počinju da hvataju korak sa velikim prilivom zahteva, iako problemi i dalje postoje.
Uprkos kašnjenjima u obradi, 2025. godina će najverovatnije biti šesta uzastopna godina sa velikim brojem prijava za grčki program boravka putem investicija, što je potvrdila i Carolina Figueiredo, direktorka programa za Grčku u kompaniji Arton Capital.
"Interesovanje za grčki program Zlatna viza ostaje snažno i nastavlja da raste, podstaknuto jedinstvenim životnim stilom koji Grčka nudi i strateškim investicionim mogućnostima", navela je ona.
Poreska politika
Da bismo bolje razumeli poresku politiku u toj zemlji, potrebno je da se osvrnemo nekoliko godina unazad. Nakon dužeg perioda recesije (2009–2018), grčko tržište nekretnina bilo je obojeno malim brojem novih projekata, slabom kupovnom moći građana i niskim interesovanjem stranih investitora za novogradnju.
Vlada je, stoga, 2019. donela odluku da privremeno suspenduje naplatu PDV-a od 24% na nove nekretnine - kod prvog prenosa vlasništva nakon izgradnje objekta. Cilj je bio oživljavanje tržišta novogradnje, ali i podsticanje stranih ulaganja, te jačanje sektora građevine i zapošljavanja.
Prva odluka o suspenziji doneta je krajem 2019, sa rokom važenja do kraja 2022, ali je zbog značajnog efekta na tržište i priliva stranog kapitala, ova mera produžena i trenutno važi do kraja 2025. Da bi bio oslobođen PDV-a, investitor mora da formalno podnese zahtev za suspenziju PDV-a do kraja tekuće godine (mera se ne može primeniti retroaktivno).
U Grčkoj se novogradnjom smatra svaki objekat koji nije korišćen i nije prenet na nekoga prethodno. U slučaju starogradnje, nema PDV-a od 24%, već samo poreza na prenos vlasništva od 3% (kao i u Srbiji). Kada se kupuje starogradnja, to znači da je nekretnina starija od pet godina, već je bila korišćena (naseljena, iznajmljena), i nije prva prodaja od investitora.
Ušteda kod novogradnje može iznositi desetine hiljada evra ukoliko se izbegne PDV, to jest plati samo porez na prenos vlasništva.
Kada je reč o ostalim porezima, oni uključuju: porez na prenos vlasništva (Property Transfer Tax - PTT), godišnji porez na imovinu (ENFIA), notarske takse i troškove overe, taksu za upis u zemljišne knjige (Ktimatologio), advokatske usluge (opciono, ali preporučljivo).
