Novi Zakon o najmu stanova koji se priprema u Hrvatskoj trebalo bi da stupi na snagu 2027. godine a predviđa obaveznu solemnizaciju novih ugovora, nova pravila o otkaznim rokovima, polog od jedne mesečne najamnine i ograničenja povećanja cene najma, prenosi Poslovni.hr.
Hrvatska menja Zakon o najmu stanova, i on bi od 2027. godine trebalo da jasnijima pravilima da veću sigurnost i podstanarima i stanodavcima, piše HRT. Među najvažnijim novostima su obvezna solemnizacija novih ugovora, nova pravila o otkaznim rokovima te veća zaštita od naglog povećanja najamnine.
Šef Uprave za sprovođenje stambene politike, kvalitet stanovanja i komunalnu privredu, Tomislav Jukić, rekao je u TV emisiji da Hrvatskoj fizički ne nedostaje nekretnina, nego nekretnina dostupnih na tržištu.
„Nekretnine se sve više kupuju kao investicija i nema interesa da budu na tržištu. Tome je teško doskočiti u kapitalizmu i tu država nema prevelike mehanizme osim oporezivanja, a to je na jedinicama lokalne samouprave“, rekao je Jukić.
Postojeći Zakon o najmu stanova donesen je još 1996. godine, a Ministarstvo smatra da postojeća pravila više ne odgovaraju današnjem razvijenom tržištu najma. Cilj novog zakona je među ostalim potadstaći vlasnike praznih stanova da ih stave u dugoročni najam i pritom im pružiti veću pravnu sigurnost.
Jedan od instrumenata za aktiviranje praznih nekretnina već je Program priuštivog najma, preko kojeg APN povezuje vlasnike stanova sa zainteresiranim najmoprimcima.
Menja se raskid ugovora
Jedna od važnijih promena odnosi se na ugovore na neodređeno vreme. Prema Jukićevim rečima, važeći zakon vlasnicima daje ograničene mogućnosti otkazivanja takvog ugovora, zbog čega im se u praksi često savetuje da ih ne sklapaju.
Novim zakonom vlasnicima bi se omogućilo otkazivanje ugovora na neodređeno vreme i bez krivnje najmoprimca, ali uz propisane otkazne rokove.
„Najkraći mogući ugovoreni otkazni rok je tri meseca. Ako otkazni rok nije propisan ugovorom, onda može trajati od šest meseci do godinu i po dana, zavisno o tome žive li u domaćinstvu maloletna deca i koliko je trajao prethodni ugovor o najmu“, objasnio je Jukić.
Prema ranije predstavljenom predlogu Ministarstva, zakonski rok u takvoj situaciji bio bi najmanje šest meseci, odnosno godinu dana ako je najam trajao duže od pet godina. Ako u stanu živi dete, rok bi se produžio za dodatnih šest meseci. Stranke bi mogle ugovoriti i kraći rok, ali ne kraći od tri meseca.
Ako je razlog otkaza kršenje ugovornih obveza, na primer neplaćanje najamnine ili režija, veća šteta u stanu ili ozbiljno kršenje kućnog reda, vredela bi drugačija pravila. Najmodavac bi pre otkaza morao poslati pisanu opomenu i dati najmoprimcu rok da ukloni problem.
Jača uloga notara
Jedna od najvećih novosti trebala bi biti obavezna solemnizacija novih ugovora o najmu kod javnog beležnika, odnosno provera celokupne sadržine ugovora i zakonitost posla od starne notara.
Time se želi ubrzati postupak u slučajevima kada najmoprimac nakon prestanka ugovora ne želi napustiti stan.
„Dosad ste, ako želite osloboditi stan od osoba i stvari, morali najpre ići u parnični pa u prisilni izvršni postupak. Solemnizacijom ugovora izbacujemo potrebu za parničnim postupkom u više od 90 posto slučajeva. S takvim ugovorom možete odmah ići u izvršni postupak“, rekao je Jukić.
Trošak solemnizacije snosio bi najmodavac, a prema njegovim rečima iznosio bi između 50 i 150 evra, zavisno o visini najamnine i trajanju ugovora. Za najamninu od 600 evra solemnizacija ugovora na neodređeno vreme stajala bi oko 110 evra. Ministarstvo je obaveznu solemnizaciju novih ugovora već predstavilo kao jednu od ključnih mera budućeg zakona.
Jukić je naglasio da slučajevi u kojima najmoprimci ne plaćaju najamninu ili odbijaju da napuste stan, prema podacima Ministarstva, nisu česti ali stvaraju nesigurnost među vlasnicima.
Depozit od jedne mesečne najamnine
Predlog donosi i konkretnija pravila prilikom useljenja. Ako konačni tekst ostane u obliku koji je Ministarstvo predstavilo, najmoprimac bi prilikom useljenja plaćao depozit (polog) u visini jedne mesečne najamnine.
Najmodavac i najmoprimac trebali bi sastaviti i zapisnik o primopredaji stana s opisom stanja, očitanjima svih brojila te fotografijama svake prostorije.
Ako ugovorom nije drukčije uređeno, vlasnik bi uz prethodnu najavu mogao pregledati stan dva puta godišnje.
Nema proizvoljnog dizanja kirije
Važna promena za podstanare odnosila bi se i na povećanje najamnine tokom trajanja ugovora. Prema predlogu Ministarstva, najamnina bi mogla da bude povećana najviše jednom godišnje, a najmoprimac bi o promeni morao biti obavešten najmanje 30 dana unapred.
Ni povećanje ne bi moglo da bude proizvoljno. Najamnina bi mogla da raste najviše za procenta rasta cena stambenih objekata u prethodnoj godini prema podacima Državnog zavoda za statistiku. Ugovorna odredba koja bi dopuštala češća ili veća povećanja bila bi ništavna.
Posebna zaštita predviđena je i za porodice s maloletnom decom kada se ugovor raskida bez krivnje najmoprimca.
Više stanova u dugoročnom najmu
Govoreći o odnosu turističkog i dugoročnog najma, Jukić je podsetio na promene koje su već uvedene drugim propisima. Jedinice lokalne samouprave mogu određivati zone stanovanja te ograničavati izdavanje novih dozvola za apartmane, dok su suvlasnici u stambenim zgradama dobili veću mogućnost odlučivanja o kratkoročnom najmu u svojim zgradama.
„Te dve mere zasad daju dosta dobre rezultate“, zaključio je Jukić.
Novi zakon još je u proceduri, pa se pojedina rešenja do njegova konačnog donošenja mogu promeniti. Ministarstvo ga predstavlja kao deo šire stambene politike čiji je cilj povećati broj nekretnina dostupnih za dugoročni najam i urediti odnose između vlasnika i najmoprimaca.
