Početak godine već je obeležio slabiji promet na srpskom tržištu nekretnina iz brojnih razloga, a onda je rat na Bliskom istoku dodatno uticao na oprezniji pristup investitora i kupaca, piše Bloomberg Adrija.
U 2026, geopolitičke tenzije i rat na Bliskom istoku ponovo su, slično situaciji u Ukrajini 2022. godine, stavili u centar pažnje nekretnine: ali ne samo cene, već i njihovu povezanost sa psihologijom kupaca.
U periodima globalne neizvesnosti, ponašanje investitora i građana po pravilu ide u dva pravca. Jedan deo kupaca reaguje ubrzano, pokušavajući da kapital "zaključa" u sigurnijoj imovini poput nekretnina, strahujući od inflacije, rasta cena i daljih poremećaja. Drugi deo kupaca postaje izrazito oprezan - odlaže kupovinu, čeka stabilizaciju cena i izbegava dugoročne finansijske obaveze, naročito sada kada poskupljuju rate za stambene kredite usled većih kamata.
Dakle, srpsko tržište nekretnina je "pogodio" niz faktora, a indirektne posledice rata na Bliskom istoku samo su poslednji okidač u nizu. Cene su već dugo nerealno visoke za ovdašnje uslove - ne samo kvadrata, već i kirija.
Dodatno, u jeku izgradnje premijum kompleksa sve je jasnije da se tržište primarno obraća vrlo malom krugu kupaca - platežno moćnijih. Ostatak, većinski deo kupaca i dalje teško "pomera" tržište, što se vidi i kroz oglase: neki stanovi se prodaju mesecima, pa i godinama, pa prosečne prodajne cene u luksuznim kompleksima nadjačaju prosečne oglašene cene.
Iskrivljena slika statistike
Prema rečima Katarine Lazarević iz agencije Kaća Lazarević Nekretnine, najbolji indikator su notarske kancelarije, koje su ranije bile pune, a sada prolaze sati bez zaključenih ugovora. Tržište opterećuje i dibalans ponude i potražnje, koji je doveo do toga da najmanje ima stanova prosečne kvadrature.
„Stanove površine od 50 do 70 metara kvadratnih gotovo je nemoguće pronaći, dok se u novogradnji dominantno grade veliki, luksuzni stanovi, i otuda rast ukupne vrednosti na tržištu nepokretnosti. Taj rast ne vuče obim, već iznos pojedinačnih transakcija. Promet je, inače, značajno opao, uključujući Beograd kao najdominatnije tržište stambenog prostora u zemlji“, kaže Lazarević.
Neravnomerna struktura stanova u isti mah dovodi do paradoksa, jer postoji manjak traženih stanova i višak neprodatih kvadrata. Problem nije količina gradnje, već to što se ne gradi ono što kupci zaista traže. Mnogo stanova je prazno - investitori ne mogu da ih prodaju, pa ih na kraju izdaju.
Prema rečima profesora Ekonomskog fakulteta, Milojka Arsića, građevinska aktivnost je "u dubokom padu". On očekuje da će sektor u 2026. podbaciti kao jedan od ključnih nosilaca rasta. Investitori ređe ulaze u nove projekte, pažljivije biraju lokacije, veličinu i strukturu stanova, vodeći računa o tome šta se zaista može prodati.
Evo šta kaže statistika: u poslednja tri meseca 2025. (poslednji dostupni podaci RGZ-a), za stanove u Beogradu izdvojeno je ukupno 768,5 miliona evra. Ipak, kako za Bloomberg Adriju objašnjava Ivana Stajić Panjik, agent za nekretnine u KW Serbia, takav rezultat ne treba posmatrati kao znak eksplozivnog rasta tražnje, već kao kombinaciju oporavka aktivnosti, rasta cena kvadrata i većih pojedinačnih transakcija. Sve ukazuje na to da tržište nije nužno dinamičnije, već u načelu skuplje i sa većom koncentracijom kapitala - po prometu prednjače luksuzni, veliki stanovi, locirani na najatraktivnijim lokacijama.
Ako je promet slab, šta tačno "vuče" vrednost tržišta
Stanovi su zadržali dominantni udeo u ukupnoj prometovanoj vrednosti na tržištu svih nepokretnosti, ali istovremeno treba imati u vidu da to mikro tržište postaje sve selektivnije i usmerenije na najurbanije centre, odnosno luksuzni segment u kojem cena po kvadratu dostiže 15.298 evra (poslednji podatak RGZ-a). Tako je najveći iznos od čak 1,4 miliona evra krajem 2025. izdvojen za stan na Savski venac, veličine 90 kvadrata.
Među megakompleksima su Beograd na vodi, Skyline Belgrade, West 65, A blok, Sakura Park, The One, Pupin’s Palace, K District, Novi Dorćol, a lista se dalje širi na nešto manje, ali takođe vrlo luksuzne objekte koji utiču na prosek.
Ipak, važno je znati da takva struktura znači da ukupni rast vrednosti ne odražava ravnomeran rast aktivnosti, već jednostavno koncentraciju kapitala u određenim segmentima. Uz to, premijum segment, sa rekordnim cenama na najatraktivnijim lokacijama, ostaje relativno otporan na makroekonomske promene i praktično nezavisan od kreditnog finansiranja. Sa druge strane, srednji deo tržišta pokazuje znatno više znakova (pre)zasićenja.
O tom prezasićenju najbolje govore podaci sa sajtova za oglašavanje.
Trenutna prosečna oglašena cena stanova u starogradnji u Beogradu, prema podacima 4zida.rs, iznosi oko 3.376 evra po kvadratu, dok je u novogradnji cena oko 2.799 evra. Napominjemo da je reč o oglašenim, a ne realizovanim cenama, što znači da kupci u realnosti plaćaju manje, ali i dalje mnogo više nego u godinama pre krize. Iznenađujuće je i to što starogradnja u poslednje vreme prilično nadmašuju novogradnju kada je reč o cenama.
Aleksandra Mihajlović, PR menadžer sajta 4zida, objašnjava za Bloomberg Adriju da je prednost starogradnje to što je raspoređena u već formiranim zonama, gde je ponuda ograničena, a tražnja jaka. Istovremeno, deo novogradnje dolazi iz zona na obodu grada ili onih koje se tek razvijaju, gde je cena zemljišta niža, što spušta statistički prosek, dok oglašene cene često ne uključuju sve dodatne troškove, poput PDV-a, parking mesta ili opremanja.
"Starogradnja koja ulazi u promet često je na najtraženijim lokacijama, poput Vračara, Starog grada ili Novog Beograda, gde kupci ne plaćaju samo kvadrat, već i lokaciju, infrastrukturu, dugoročnu likvidnost" dodaje Stajić.
Podaci RGZ-a za poslednji kvartal 2025. takođe pokazuju da je starogradnja prvi put u celoj prošloj godini nadmašila nove stanove. U završnici godine aktivnost se ubrzala u odnosu na prethodne kvartale, uz rekordnu vrednost tržišta od 2,4 milijarde evra (najviši kvartalni nivo od uspostavljanja Registra cena nepokretnosti). Ipak, aktuelni signali sa terena sada ponovo ukazuju na usporavanje, a osim toga, ovaj rekord treba posmatrati kroz prodaju veoma skupih, luksuznih stanova (manjeg broja unosnih prodaja), a ne kroz prizmu rasprostranjene i raznovrsne kupovine svih tipova stanova.
